캐나다 - 월세 vs. 주택구입 (Rent vs. Own)

월세냐, 매매(구입)이냐 - 이 토론은 전 세계에서 백만번 넘게 거론된 주제다 

 

일반적으로는 매매가 더 낫다고 판단되는데, 그 이유는 월세는 자산에 전혀 도움이 되지않지만, 매매는 부동산이라는 자산이 생기기때문 

 

하지만 주택구입 또한 자산에는 도움이안되는 유지/관리/보수에 돈이 들어가기 때문에, 그 비용과 월세 비용을 비교했을때 차이가 별로 크지 않다면 월세 또한 나쁘지 않은 선택이라고 생각한다 

 

이 글을 준비하다가 비공식적인 공식 하나가 떠올랐다:

 

[Down Payment amount + Mortgage payment per year] x [Investment increase % - (Housing market increase % - mortgage rate)] = cost of rent - own

 

[선수금 + 1년 모기지 비용] x [다른 투자 이윤% - (집값 상승% - 모기지 이자율)] = 집 유지비 - 월세비용  

 

Rent vs. Own - Double Thumbs Up

이번에도 비디오로도 기록했다 

 

영어로 됬지만, 내용은 블로그와 똑같다 

 

일단은 주거비용만을 계산한다

 

투자 (모기지, ETF, 펀드, 금, 비트코인 등등) + 다른 비용 (휴대폰, 교통)은 배제하고 주거비용에만 집중한다 

 

그 후 위의 공식을 사용해 월세가 나은지, 주택구입이 나은지 비교해본다 

 

그리고 이 글은 일반적인 캐나다 도시의 주거비용을 비교한다 (캐나다 에드먼턴)

 

토론토와 밴쿠버를 제외하면, 거의 모든 캐나다의 도시가 비슷한 주거비용을 가지고 있기 때문에 캐나다의 도시에 산다면 재미로 보기에는 문제가 없다 (하지만 난 금융/부동산 계열과는 전혀 관계없기에, 이 글은 그냥 내 개인적인 견해다)

 

그리고 내가 고민중인 집/주택 구매와 아파트 월세를 비교한다 - 대부분의 사람들이 이 두 가지를 고민할거라고 생각한다 :)  

 

1. 전기/물/쓰래기/가스 - 공과금

 

주택구매를 한다면, 모든걸 내야한다 

 

전기/물/쓰레기 = $258.25

 

가스/난방비 = $161.71

 

합계 = $419.96 = $420

 

아파트 월세는 월세에 공과금 대부분이 포함된다

 

이 아파트는 전기세만 내면된다 

 

전기세 = $40 

 

$420 대 $40 

 

월세가 훨씬 이득이다 

 

한달 $380, 1년 $4,560의 큰 차이를 보인다 

 

2. 월세 / 보험 / 세금 

 

높은 아파트의 좋은 전망은 월세와 함께한다 

 

방 2개짜리 아파트 월세가 $1,200 

 

일년비용으로 하면 $14,400

 

주택을 소유하면 재산세를 내야한다 

 

소유주택의 0.7-1%을 매년 재산세로 내야하는데 

 

에드먼턴의 평균 집값인 $400,000의 0.7-1%를 대입하면 

 

한달에 $325, 매년 $3,900.

 

얼음으로 된 성벽이던, 아파트던, 목조주택이던 보험은 무조건 들어야한다 

 

아파트 월세 보험은 매달 $30, 매년 $360

 

주택보험은 매달 $100, 매년 $1200

 

합:

 

월세 = 매달 $1,230 , 매년 $14,760

 

주택구입 = 매달 $425 , 매년 $5,100

 

주택구입이 매달 $805, 매년 $9,660 이득이다 

 

3. 총비용 

 

1) 월세 = $40 공과금 + $1200 월세 + $30 보험 = $1270 (룸메이트가 있다면 $635) 

 

2) 주택구입 = $420 공과금 + $325 재산세 + $100 보험 = $845 (룸메이트가 있다면 $420) 

 

주택구입을 하면 매달 $425, 매년 $5,100 더 자산에는 도움이 되지않는 '주거비용'에 쓰게된다 

 

...생각보다 높지않은데?!

 

아파트 월세를 선택한다면 = 자산 투자는 대부분 펀드, ETF, 금, 비트코인, 자영업 등등 여러가지 자산에 투자할수있다 

 

주택 구입을 선택한다면 = 자산 투자의 가장 큰 부분은 선수금 + 모기지 / 집대출이다 

 

그래서 만일 펀드/금 등등의 이윤이 집값 상승보다 더 크다면, 월세가 금전적으로 더 나은 선택일수도 있다 

 

이렇게 생각해서 나온게 위의 공식: 

 

[Down Payment amount + Mortgage payment per year] x [Investment increase % - (Housing market increase % - mortgage rate)] = cost of rent - own

 

[선수금 + 1년 모기지 비용] x [다른 투자 이윤% - (집값 상승% - 모기지 이자율)] = 집 유지비 - 월세비용  

 

왼쪽이 더 크다면:  투자상승률 > 집값상승률 (월세가 유리)

 

오른쪽이 더 크다면: 투자상승률 < 집값상승률 (주택구입이 유리)

 

똑같다면 주택구입이 더 낫다, 왜냐면 같은 값에 더 많은 공간을 얻을수있기때문에 :) 

 

그러면 공식에다가 숫자들은 대입해보자 

 

$400,000의 집값을 고려했을때: 

선수금 10% = $40,000

모기지 = $1750/월 = $21,000/년

개인적 2019년 투자 이윤 = 7%

2019년 집값상승 = -1%

모기지 이자율 = 3% 

 

[$40,000 + $21,000] x [7% - (-4%)] = $5100

$61,000 x 11% = $5100 

$6710 > $5100

 

왼쪽이 더 크다 - 월세가 더 좋은 선택!!

 

하지만 지금 월세가 좋은 선택인 이유는 에드먼턴의 부동산 시장이 작년 1% (-1%) 줄어들어든 탓이다 

 

다른 숫자들이 그대로라고 생각했을때, 집값 상승이 1.64%만 돼도 왼쪽 = 오른쪽이 된다 

 

캐나다의 집값은 지난 20년간 대부분 2% 이상의 상승률을 보였다 

 

그렇기에 일반적으로 봤을때는 아직도 주택구입이 더 좋은 금전적 선택이라고 생각한다

 

그리고 글 초반에서 말했듯 이 공식은 금융/부동산 쪽과는 전혀 관련없는 내 개인적인 궁금증에서 나온 "비공식" 공식이다 

 

전문가들의 다른 의견을 환영한다 :) 

 

결론: 

 

주거비용만 봤을때, 월세가 주택구입보다는 비싸다. 하지만, 생각보다는 그 차이가 크지 않다는 점? 

 

그렇기에 금전적인것보다는 개인적 상황에 따라 다른것같다 

 

차고 / 개인 공간이 필요하다면 (자녀들이나 애완동물이 많다면) 주택 구매가 필수다 

 

하지만 공간이 많이 필요없고 주택 유지/보수에 신경쓰는게 싫다면, 월세가 나쁘지 않은 선택이다 

 

많은 일들이 그렇듯, 개인차가 있는 부분이다 - 다른 생각이 있다면 댓글로 :)

 

Until next time,